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宋飞帅律师|四眼看透:房子买贵了,不是想退就能退

作者:尊而光     发布时间:2020-02-19

一叶而知深秋!

数月之前,多个城市呈现万人抢房盛景;而极具戏剧性的西安楼市,从巅峰也到了低谷......

是不是楼市的寒潮突然到来了?本来“金九银十”的销售旺季,今年的主题多是“降价与维权”。

降价潮中暗流涌动;楼市寒冬的转折点,正在兵临城下!


10 月 6 日,江西上饶,业主举着“碧桂园大忽悠”的横幅把碧桂园的售楼处砸了,1 万元/平方米的精装修,降到了 7000 元/平方米的毛坯房,业主还没收房,就来“维权”了

而经过媒体曝光的打砸售楼处的事情不只上饶,上海惠南碧桂园项目均价从 3.5 万降到了2.6 万,售楼处外业主高喊“还我血汗钱”;

浙江杭州滨江新希望新城•未来海岸项目,由于同等面积房源,一期业主要比二期业主多花十几万元至二十余万元不等,由此引发一期业主的维权行为……

案例和图片均来自于论市先锋

  南京江北华润国际社区,维权的老业主劝告选房者


对于房屋降价而维权的诉讼案子,你们的老宋律师我还真没有直接代理过,咨询了一圈同行,貌似代理的也不多。认真找其原因,只能是因为此类案件基本不具有可诉性,也就是靠打官司解决不了。至于为什么,接下来就要看我的四点分析了。

第一眼,购房合同基本都是合法的。

不论多高价值的房屋,也不论毛坯还是精装修房屋,只要买卖双方合同中没有法律禁止性规定,也没有发生影响合同效力的事由,这个买卖合同就是成立并生效的合同。合同生效那双方就得履行。


第二眼,合同有个相对性的基本原则。

学法律有法律思维的朋友都知道这个原则,不过非法律人士很容易在这个问题上钻牛角。什么意思?简单来说,每一份合同都是一个独立法律关系的体现,主体是相对的,约定内容是相对的,法律后果约定是相对的。也就是说,你情我愿的事情,又不违反法律强制性规定,你不能拿别人的合同约定来否认你之前自己的合同约定。
除非发生影响合同效力的事由。

第三眼,当前开发商降价销售,基本算不上影响合同效力的事由。

这是一个值得继续探讨的话题。先说什么是合同效力。简单来说就是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。主要看的是有哪几种效力情形?就是:合同有效、合同无效、合同解除、合同可撤销这几类。这几种情形下的法律后果是什么,具体的就不作详细阐述。

再说开发商降价属不属于影响合同效力的情形。一定会有业主扛着横幅讲:不公平,开发商后面卖房降价那不就是让我们直接损失吗?这是侵权!稍微懂点法的业主可能还会蹦出:显失公平,合同可撤销!

Bingo!老宋我这里抱个拳,通过与同行交流,还真有以此为案由进行诉讼的!不过,不是败诉就是调解,正儿八经直接以此为据支持的法院,没看到。所以司法实践中,开发商仅仅降低价格销售房屋,还真不是影响合同效力的情形。

第四眼,房屋降价的情况下,业主并没有法律上的“权”。

业主维权成功退房退款,跟我上述法律分析关系不大。上面我分析了三点,其实分析出来一句话:房屋降价的情况下,业主并没有法律上的“权”,所以不存在“维权成功”

那为什么真有退房退款的?我个人认为九十月份一直是房屋销售旺季,这样的时候与其跟业主走法律程序还不如痛痛快快退了房子,毕竟退房的人数占少数,门口等着买房的还在排队。这就是让让利,快速销售出去回款,去库存。


朋友圈的各位,再有这样咨询老宋我就不一一回答了,具体结论直接看标题就行。房子买贵了,不是想退就能退。


 律师简介: 
        宋飞帅律师,湖北尊而光律师事务所律师  擅长房产合同、建设工程施工合同、购销合同等子领域。

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